Terug naar hoofdinhoud

Omgevingsplan en vergunningen onder de Omgevingswet: een heldere uitleg

Recente blogs

Alle blogs

Sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is er veel veranderd in de manier waarop we omgaan met de fysieke leefomgeving in Nederland. Een van de belangrijkste instrumenten binnen deze wet is het omgevingsplan. Maar wat houdt dit precies in? En hoe zit het met vergunningen voor bouwactiviteiten? In dit artikel leggen we beknopt uit hoe het zit met het omgevingsplan en de vergunningen onder de omgevingswet.

Wat is een omgevingsplan?

Het omgevingsplan is de opvolger van het bestemmingsplan en bevat alle regels van de gemeente over de fysieke leefomgeving. Dit omvat onder andere regels over bouwen, milieu, water, natuur en gezondheid. Elke gemeente heeft één omgevingsplan voor het gehele grondgebied. Dit plan is dynamisch en kan worden aangepast aan nieuwe ontwikkelingen en inzichten.

De Omgevingswet: een integrale benadering

De Omgevingswet bundelt en vereenvoudigt tientallen wetten en regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving. Het doel is helder: procedures versnellen, de betrokkenheid van burgers en bedrijven vergroten, en meer ruimte bieden voor lokaal maatwerk. Waar voorheen versnipperde regelgeving leidde tot langdurige en complexe trajecten, moet de nieuwe wet zorgen voor meer overzicht, samenhang en flexibiliteit.

Om dat te bereiken introduceert de wet een aantal nieuwe kerninstrumenten:

  • De omgevingsvisie: de langetermijnstrategie van een gemeente, provincie of het Rijk voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving.
  • Het programma: een concreet uitvoeringsinstrument waarin wordt uitgewerkt hoe de doelen uit de omgevingsvisie worden gerealiseerd.
  • De omgevingsverordening: provinciale regelgeving die doorwerkt in gemeentelijk beleid.
  • Het omgevingsplan: de lokale, gebiedsdekkende regeling met juridische regels over de fysieke leefomgeving.

De praktijk: ambities versus realiteit

Hoewel de wet in theorie veel voordelen biedt, blijkt in de praktijk dat de overgang naar dit nieuwe stelsel behoorlijk uitdagend is. Veel overheden en marktpartijen herkennen de intentie van de wet, maar lopen tegen de volgende knelpunten aan:

  1. Ingewikkelde ICT-systemen en DSO-problemen
    Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) is essentieel voor het aanvragen van vergunningen en het raadplegen van regels. In de praktijk blijkt het systeem soms traag, niet altijd gebruiksvriendelijk en bij complexe aanvragen niet altijd passend.

  2. Onzekerheid bij initiatiefnemers
    Waar voorheen bestemmingsplannen en beleidsregels redelijk bekend waren bij ontwikkelaars en bouwers, moeten zij nu opnieuw leren werken met termen als ‘omgevingsplanactiviteit’ of ‘programmatische aanpak’. Niet zelden leidt dit tot vertragingen in planvorming, simpelweg omdat onduidelijk is wát er precies nodig is – of bij wie men moet zijn.

  3. Gemeenten zijn zoekende
    Veel gemeenten worstelen met de implementatie van de wet. De ruimte voor lokaal maatwerk klinkt aantrekkelijk, maar in de praktijk is het lastig om bestaande regels om te zetten naar een consistent en begrijpelijk omgevingsplan. Sommige gemeenten kiezen ervoor om zo lang mogelijk vast te houden aan de tijdelijke regels uit de bruidsschat, terwijl andere gemeenten versneld hun eigen regels opstellen.

  4. Gebrek aan juridische duidelijkheid
    Juist omdat er meer ruimte is voor interpretatie, ontstaan er ook grijze gebieden. Bijvoorbeeld: wanneer is iets nu precies een ‘activiteit met significante milieugevolgen’? Of: hoe verhouden gemeentelijke regels en wensen zich tot provinciale verordeningen? Dit leidt soms tot discussie tussen aanvragers en (verschillende) overheden – en vertragingen in de besluitvorming.

Tegelijkertijd: waardevolle kansen

Ondanks deze opstartproblemen biedt de Omgevingswet ook kansen. Gemeenten die erin slagen om hun visie, regels en participatieprocessen goed op elkaar af te stemmen, merken dat de samenwerking met inwoners en bedrijven verbetert. Er is ruimte voor innovatieve projecten, snellere besluitvorming bij eenvoudige aanvragen, en meer integratie tussen bijvoorbeeld bouwen, natuur en mobiliteit.

Een goed voorbeeld is de gemeente Zwolle, die bij de ontwikkeling van een nieuw woongebied bewoners al in een vroeg stadium actief liet meedenken. Dankzij een duidelijke omgevingsvisie en slim gebruik van het programma-instrument kon men sneller schakelen en draagvlak creëren – iets wat onder het oude stelsel veel lastiger was.

Kaders kennen, kansen creëren

De knip: technisch en ruimtelijk bouwen gescheiden

Een belangrijke verandering onder de Omgevingswet is de scheiding tussen de technische en ruimtelijke aspecten van bouwen, ook wel ‘de knip’ genoemd. Dit betekent dat er twee afzonderlijke activiteiten zijn:

  1. Technische bouwactiviteit: Dit betreft de technische aspecten van het bouwen, zoals veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en milieu. Deze worden getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, wat vroeger het bouwbesluit was).

  2. Omgevingsplanactiviteit bouwwerken: Dit betreft de ruimtelijke aspecten, zoals de inpassing in de omgeving, het uiterlijk van het bouwwerk en het gebruik van de grond. Deze worden getoetst aan het omgevingsplan en de welstandsvisie van de gemeente.

Voor beide activiteiten kan een aparte vergunning nodig zijn. Dit betekent dat een initiatiefnemer mogelijk twee vergunningen moet aanvragen: één voor de technische bouwactiviteit en één voor de omgevingsplanactiviteit.

De bruidsschat: tijdelijke regels van het Rijk

Bij de overgang naar de Omgevingswet heeft het Rijk een set regels, de zogenaamde ‘bruidsschat’, toegevoegd aan het tijdelijke deel van het omgevingsplan van elke gemeente. Deze regels zijn afkomstig uit bestaande rijksregelgeving die in de Omgevingswet is overgedragen aan gemeenten en zorgen ervoor dat er geen juridisch vacuüm ontstaat. Gemeenten kunnen deze regels aanpassen of vervangen door eigen beleid.

De bruidsschat bevat onder andere regels over:

  • Vergunningplichten voor bepaalde activiteiten
  • Algemene regels voor milieubelastende activiteiten
  • Regels voor bouwwerken, open erven en terreinen

Het is belangrijk om te weten dat de bruidsschat een tijdelijk karakter heeft. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het actualiseren en integreren van deze regels in hun eigen omgevingsplan. 

Voorbeeld

Bouwen van een dakkapel

Stel, een inwoner wil een dakkapel plaatsen aan de achterzijde van zijn woning. Onder de Omgevingswet moet hij nagaan of deze activiteit vergunningvrij is. In artikel 2.29 van het Bbl staat dat bepaalde dakkapellen vergunningvrij zijn, mits ze voldoen aan specifieke eisen, zoals afmetingen en plaatsing. Als de voorgenomen dakkapel aan deze eisen voldoet, is geen vergunning nodig. Voldoet de dakkapel niet aan de eisen, dan moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de omgevingsplanactiviteit.

Vergunningen onder de Omgevingswet

Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingswet is dat activiteiten in de fysieke leefomgeving in beginsel vergunningvrij zijn, tenzij in wet- of regelgeving anders is bepaald. Toch zijn er veel situaties waarin je wél een omgevingsvergunning nodig hebt. Dit geldt niet alleen voor bouwen, maar ook voor tal van andere activiteiten die invloed hebben op de leefomgeving.

Een omgevingsvergunning is onder andere vereist als:

  • de activiteit in strijd is met het omgevingsplan;
  • de activiteit bij wet of algemene maatregel van bestuur (AMvB) vergunningplichtig is gesteld;
  • de activiteit specifieke risico’s of gevolgen met zich meebrengt voor de omgeving, zoals bodemverontreiniging, geluidsoverlast of aantasting van beschermde waarden (zoals natuur of erfgoed).

Veelvoorkomende vergunningplichtige activiteiten

Naast bouwactiviteiten kunnen onder meer de volgende activiteiten vergunningplichtig zijn:

  • Milieubelastende activiteiten
    Denk aan het starten van een bedrijf met uitstoot van stoffen, opslag van gevaarlijke stoffen of afvalverwerking. De regels hierover staan bijvoorbeeld in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).
  • Het aanleggen of wijzigen van een uitweg (inrit)
    Voor het maken van een aansluiting van een perceel op de openbare weg is vaak een vergunning vereist, afhankelijk van de lokale regels.
  • Kappen van bomen of rooien van houtopstanden
    Zeker als het gaat om bomen op openbaar terrein, beschermde soorten of bomen die zijn opgenomen in een gemeentelijke verordening.
  • Slopen van bouwwerken
    Dit geldt bijvoorbeeld bij sloopwerkzaamheden in een gebied met asbestverdenking of in een beschermd stadsgezicht.
  • Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het omgevingsplan
    Bijvoorbeeld het omzetten van een woning naar kamerverhuur of het vestigen van een bedrijf aan huis.
  • Wateractiviteiten
    Zoals lozingen, dempingen of het plaatsen van een steiger, waarvoor een vergunning van het waterschap vereist kan zijn.
  • Archeologische ingrepen
    Zoals graven in gebieden met archeologische waarde. Vaak is er een vergunning nodig om aantasting te voorkomen.
  • Monumentenactiviteiten
    Voor veranderingen aan of in rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of in beschermde stads- en dorpsgezichten.

Combinatie van activiteiten

Een voorgenomen project kan meerdere activiteiten omvatten waarvoor ieder afzonderlijk een vergunning nodig is. Denk aan een nieuwe bedrijfsruimte die:

  • gebouwd wordt (bouwactiviteit),
  • milieubelastende activiteiten met zich meebrengt (milieuactiviteit),
  • en waarvoor een inrit moet worden aangelegd (uitwegactiviteit).

In zulke gevallen is het mogelijk om met één omgevingsvergunning alle benodigde toestemmingen aan te vragen. Dit heet een gecombineerde aanvraag, en is bedoeld om het proces voor initiatiefnemers overzichtelijker te maken.

Waarom vooraf onderzoek essentieel is voor vergunningen

Omdat de vergunningplicht afhankelijk is van meerdere factoren – zoals het type activiteit, de locatie, de regels in het omgevingsplan en eventuele uitzonderingen – is het cruciaal om vroegtijdig te onderzoeken welke vergunningen nodig zijn. Dit voorkomt vertraging, onnodige kosten en juridische risico’s.

De vergunningcheck via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) biedt hiervoor een eerste hulpmiddel, maar blijkt in de praktijk niet altijd volledig of foutloos. Zeker bij gecombineerde of complexere activiteiten is deskundig advies aan te raden.

Voorbeeld

Bouwen op een terrein met archeologische waarde

Een projectontwikkelaar koopt een braakliggend terrein aan de rand van een stad om er een rij sociale huurwoningen te bouwen. Bij een eerste check blijkt dat het perceel in een archeologisch onderzoeksgebied ligt. In het gemeentelijk omgevingsplan is vastgelegd dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm archeologisch onderzoek verplicht is.

Archeologische activiteit
De graafwerkzaamheden voor fundering en leidingen vallen onder de definitie van een archeologische activiteit. De ontwikkelaar moet daarom een archeologisch bureau inschakelen om een verkennend onderzoek uit te voeren.

Uit het onderzoek blijkt dat zich onder het terrein resten bevinden van een middeleeuws erf, mogelijk een voormalige nederzetting. De gemeentelijk archeoloog adviseert een opgraving alvorens verder gebouwd mag worden.

Geen standaard bouwproject meer
De ontwikkelaar dient nu een omgevingsvergunning voor de archeologische activiteit in, waarin het opgravingsplan is opgenomen. De werkzaamheden moeten onder toezicht van een erkend archeologisch bureau plaatsvinden. Pas na afronding van het archeologisch traject mag de bouwactiviteit starten.

Dit voorbeeld toont aan dat ook bij standaard woningbouwprojecten vergunningen nodig kunnen zijn buiten de klassieke ‘bouwregelgeving’ om – en dat archeologie daarin een belangrijke rol speelt.

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Als een activiteit niet past binnen de regels van het omgevingsplan en er geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is, kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Dit biedt ruimte voor maatwerk en innovatieve projecten die niet binnen het bestaande beleid passen.

Bij de beoordeling van een BOPA-aanvraag kijkt het bevoegd gezag naar:

  • De evenwichtige toedeling van functies aan locaties
  • De gevolgen voor de fysieke leefomgeving
  • De belangen van omwonenden en andere belanghebbenden

Het aanvragen van een BOPA vereist een goede onderbouwing en, in sommige gevallen, participatie van belanghebbenden.

Lex silencio positivo vervalt

Onder de oude Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gold de zogenaamde ‘lex silencio positivo’: als het bevoegd gezag niet tijdig op een vergunningaanvraag reageerde, werd de vergunning automatisch verleend. Onder de Omgevingswet is dit principe vervallen. Dit betekent dat een vergunning pas van kracht wordt na expliciete goedkeuring door het bevoegd gezag. Deze wijziging is doorgevoerd om beter aan te sluiten bij Europese regelgeving en om de kwaliteit van besluitvorming te verbeteren.

Conclusie over het omgevingsplan en vergunningen

De Omgevingswet en het omgevingsplan brengen aanzienlijke veranderingen met zich mee voor iedereen die te maken heeft met de fysieke leefomgeving. Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de nieuwe regels en procedures, vooral als het gaat om vergunningen voor bouwactiviteiten. Door tijdig informatie in te winnen en de juiste stappen te volgen, kunnen vertragingen en problemen worden voorkomen.

Heeft u vragen over het omgevingsplan of de Omgevingswet? Neem dan contact op met Allios Deite. Onze adviseurs staan klaar om u te adviseren en te ondersteunen bij uw projecten.

Deel deze pagina op Social Media